Salto la perdiz. No sabemos que pensar… ¿Estamos ante un ligero crack bursatil debido a la sobrevaloracion de los titulos bursatiles o estamos ante la primera alarma de la explosion de la burbuja inmobiliaria? Hace unos meses escribi un post analizando los factores de la burbuja inmobiliaria en España. Hablaba entonces de varias razones «de peso» que indican que la situacion actual no es viable a largo plazo y que el mercado necesita una correccion.

Estos ultimos dias hemos visto la caida de la cotizacion de Astroc. La publicacion de ciertos datos que han puesto en duda la solvencia del valor estrella del año pasado han provocado una debacle del mismo. Cotizando a mas de 70 Euros a finales de marzo, con una brusquisima caida desde mas de 40 hace unos dias, hoy solo superaba ligeramente los 16. Esta caida ha generado mosqueo y panico en el mercado de titulos inmobiliarios. Y no lo podemos negar, todo el mundo anda con la mosca detras de la oreja en estos asuntos, todos conocen la fatiga del mercado y la cantidad de humo que hay en el, asi que al primer simbolo de debilidad, todas las ratas abandonan el barco.

Algunos nombres de afectados: Inbesós, Urbas, Inmocaral, Cleop, Sacyr Vallehermoso, Renta Corporación, Urbis, Montebalito, Colonial, Fadesa,… en mayor o menor medida se han visto afectados por esta situacion. La gran duda ahora es saber si esto es el inicio de la debacle o simplemente una correccion en un mercado ligeramente sobrevalorado.

Paralelismo con la burbuja tecnologica

Bueno, quizas yendo al analisis de ciertas graficas podamos sacar alguna respuesta. La primera grafica que me gustaria comentar es la de la cotizacion de Astroc (sacada de Yahoo Finance). Una accion que habia fijado hace un año un techo a 20 Euros y que luego ha volado con toda libertad. Resultado: batacazo de libro hasta por debajo del techo fijado y ahora mismo cotizando al alza a la espera de fijar un nuevo suelo o pegarse el batacazo definitivo.

Ahora hagamos un paralelismo con la burburja tecnologica que estallo en el 2001/2002.

• Lo primero es acordarnos de Gartner y su famosa hype cycle para modelar lo que fue esta burbuja.

  
  Decidme si no os suena de algo. El «peak of inflated expectations» esta dando lugar al «Trough of disillusionment» y esto provoca que a la minima señal de peligro la gente se retire como loca, por mucho que este justificado o no. Mucho mas alla de estas dos primeras etapas se encuentran la estabilidad y rentabilidad, pero para eso habria que hablar de un mercado inmobiliario logico, solo rentable en ciertos casos y accesible a la mayoria. Veamos como hacemos la cuesta abajo, si poco a poco o de golpe

• Cojamos un valor ejemplo de la burbuja tecnologica. Echadme un vistazo al historico de la cotizacion de Terra Networks durante un año.



Esa cotizacion de noviembre del 2000 aun llego a bajar mas, incluso por debajo de la barrera de los 5 Euros. Se vendio humo, nunca se establecio un suelo/techo definido, la rentabilidad no iba con el titulo, la locura fue colectiva, el batacazo fue de libro. Un mercado inmobiliario que se ha revalorizado un 150 a 200% y unos titulos bursatiles que lo han hecho aun en mas medida sin una ganancia en el poder acquisitivo que siga son los pilares de otra burbuja.

• Cuando la burbuja tecnologica pincho, solo habia negaciones, una tras otra. Recuerdo la actividad en foros de economia de la epoca. Gente que hablaba de repuntes, gente que hablaba de estabilizacion… bueno, pues el crack fue cuestion de tiempo. Veamos la evolucion de los titulos bursatiles en los proximos dias, semanas y meses y tendremos la respuesta

Hechos

Hay una serie de hechos desde que escribi mi anterior articulo que hacen que la inseguridad de la gente frente al mercado inmobiliario haya subido y que la estabilidad del mismo este ahora mismo en entredicho:

• Los tipos de intereses, y particularmente el Euribor, no han dejado de subir. Dado que el mercado hipotecario español se basa en intereses variables, altas cantidades y largas duraciones, la sensibilidad a este parametro es crucial y mucho mas fuerte que en otros mercados. Muchos hogares que han comprado su vivienda estos ultimos años ven como sus cotizaciones anuales a la hipoteca suben entre 1000 a 2000 euros mientras sus sueldos casi no evolucionan. Esto provoca inseguridad y logicamente reduccion del consumo. O peor aun, mas endeudamiento.
  Potenciales nuevos compradores ven esto y paralizan sus procesos de compra.
• La oferta, con una gran incercia, sigue subiendo, pero la demanda se para hasta congelarse. Los promotores empiezan a ofrecer incentivos economicos por la compra de bienes inmobiliarios (coches, cheques en grandes almacenes, cocinas preinstaladas…). Es curioso ver que esto fue lo que empezaron a ofrecer los promotores estadounidenses un tiempo atras en las zonas en las que ha habido una fortisima correcion de precios. A todo esto hay que añadir que una promocion menos son dos puestos de trabajo menos de media.
• En los puntos en los que la inmobiliaria habia subido mas, los precios empiezan a bajar. Zonas de Barcelona o Madrid lo empiezan a ver, cada vez de forma mas clara.
• La compra para invertir esta practicamente congelada.
• El stock de pisos en venta no hace mas que crecer cada dia. Ante tanta oferta, sin una demanda que siga, a largo plazo la correccion debera ser un hecho. Con una vista a portales como Idealista o Fotocasa podemos ver como el numero de bienes en venta aumenta dia a dia.

  Sin necesidad de conexion a Internet, con un paseo por barrios como San Chinarro en Madrid podemos ver el resultado de crear ciudades fantasma, en la que mas del 50% de los bienes estan vacios y las calles casi desiertas.

¿Que hacer?

La evolucion de un mercado tan clave como el inmobiliario no es algo que se pueda predecir sencillamente. Muchos factores entran en juego dentro de la ecuacion del ladrillo: inversores, familias, politicos, economia del pais, banca,… Es una tela de araña que se ha hecho muy muy grande, pero tambien cada vez mas debil.

La logica y la observacion de otros casos de burbuja invitan a la prudencia y pensarse las cosas bastante. Si recordamos la burbuja tecnologica, si vemos el actual desinfle inmobiliario de los Estados Unidos, si observamos las burbujas inmobiliarias que ha habido en Japon, Alemania,… lo que parece menos indicado en estos momentos es el lanzarse a la compra. Si bien, sabiendose aprovechar del momento, negociando seriamente, comparando mucho y, siempre, con una calculadora (o varias) en la mano, en casos concretos la compra puede ser una opcion viable.

Sobre todo sino se esta en España.

Por si os habeis quedado con ganas de ver mas detalles sobre la explosion de la burbuja inmobiliaria, no os perdais el video.